Tapusuz Arsayı Kurtarma İhtimali Var Mı?

Gayrimenkul yatırımları ile ilgili felaket senaryoları arasında yer alan tapusuz arsa, özellikle miras ve benzeri durumlarda ortaya çıkabiliyor. Bu tarz bir problemle karşılaşıldığında neler yapılmalı? Tapusuz arsanın herhangi bir çözümü bulunuyor mu? İşte cevapları...

Mevcut İmar Kanunu'ndaki Tapusuz Arsa Mevzuatı

Güncel İmar Kanunu'nda gayrimenkul ve emlak hakkındaki her konuda olduğu gibi tapusuz arsa konusunda da içerikler yer alıyor. Ancak bu içerikler tapusuz arsa hakkında problem yaşayanları çözüme götürebildiği gibi özellikle farklı hak sahipleri devreye girdiğinde durumu daha da sorunlu bir Taphale getirebiliyor. Tapusuz arsa ve benzeri durumlarda mevcut İmar Kanunu'nda ilk dikkate alınan kısım genellikle Madde 18 oluyor. İmar Kanunu Madde 18'e göre: "İmar mevzuatına göre muhafazası gereken yapıların korunabilmesi amacıyla, bunlar harita ve diğer gerekli belgeler üzerinde belirtilir."

Bu kural doğrultusunda ilk olarak üzerinde hak iddia edilen alanın net sınırlarını çizmek mümkün. Böylece arsa çevresindeki diğer mal sahiplerinin hak ihlali engellenmiş, tapusuz arsa sahibinin hakkı olan sınırlar çizilmiş oluyor. Ancak bu durum sınırları belli olan tapusuz arsanın sahibini netleştirmiyor. Haliyle yarı yarıya da olsa belirsizlik devam ediyor. Bu tarz bir durumda ilgili alana dair hak talebinde bulunmak gerekiyor.

Tapusuz Arsa için Yapılabilecekler

Medeni Kanun’un 705. maddesinde de belirtildiği gibi; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

Bu maddeye göre; miras, mahkeme kararı, icra ve diğer durumlar aracılığıyla sahip olunan arsalar, tapusuz çıktığı takdirde üzerinde hak iddia edilebiliyor. Hak iddia edenlerin mal sahibi olarak belirlenmesinde de farklı kanunlardan yararlanılıyor. Tapusuz arsa gibi problemlerde çözüm sağlayan detayların başında ise zilyetlik geliyor. Örneğin; bir alanı 20 yılı aşkın süredir kullanan bir kişi, istisnai bir durum oluşmadığı sürece o alan için tapusu bulunmasa dahi hak iddia edebiliyor.

Hak iddia edilen alanla ilgili farklı bir kayıt ya da farklı bir hak sahibi çıkmadığı sürece hak iddia edenin adına tapu düzenlenebiliyor. Ancak farklı bir kayıt veya farklı bir hak sahibi söz konusu ise belirsizlik çözüme ulaşıncaya kadar idari ve adli davaların açılabildiği, bu davalardan haklı olarak çıkmak gerektiği gerçeğini de unutmamak gerekiyor.